当前位置:政策 > 正文

无锡楼市积食难消何谈涨?

编辑: Emily 来源:无锡日报 2015-08-03 13:58:02

导读:曾几何时,无锡的富庶创造大量改善性购房需求,吸引众多房企蜂拥而至,“造楼”“造城”不亦乐乎。然而,2014年前后情况急转直下,万丈高楼平地起,买家却难觅踪影。

曾几何时,无锡的富庶创造大量改善性购房需求,吸引众多房企蜂拥而至,“造楼”“造城”不亦乐乎。然而,2014年前后情况急转直下,万丈高楼平地起,买家却难觅踪影。无锡楼市成了一只“吃撑了的胃”。

不言而喻,如今无锡楼市依旧被存量压得透不过气来。

不过,今年上半年,在一波又一波利好政策的鼓舞下,无锡楼市正出现丝丝回暖迹象。

权威数据显示,今年1-5月,无锡商品住宅去化量首次超过新增量,库存下行成为不争的事实。若下半年仍维持这样的供销走势,全年的库存量能否有望再下一个台阶?在库存减少、购房需求进一步刺激下,房价逐步企稳回升,楼市这只吃撑的胃是否正在恢复动力?

房周刊记者近日采集大量数据,并走访相关专业人士,为读者做出解答。

库存量太大,至少需两年多才能消化完尽管库存出现了5年来的首次回落,无锡市区商品住宅库存依然高达991.13万平方米,库存积压的形势依然严峻——住宅中,180平米以上大户型存量面积达365万平方米,占住宅存量的35%,单价10000元以上的达468万平方米,占比45%,量比与去年底相比都基本持平,但去化周期仍较长。随着今年新政出台持续利好的影响,可以看出改善需求入市明显。据锡房指数报告显示,1-6月无锡市区商品房销售总面积323.36万平方米,同比增长33.82%,商品房成交28157套,同比增长24.14%。虽然数字看涨,不过以目前商品房的销售速度,无锡现有的库存量至少需要30余月才能完全消化,这也仅是在无新增供应量的理想状态下。

而从板块来看,滨湖住宅库存依然“疯狂”。数据显示,滨湖区以19188套,291.6万平方米的商品房库存量位列全市商品房住宅库存榜首,占比总库存的20%;惠山、锡山紧随其后;主城区崇安、南长、北塘虽然住宅库存量较小,但单个项目的库存压力较大。

“积食难消”依然是楼市最大痛点。

重压之下,以价跑量仍是不变的“主题曲”滨湖区某楼盘开发商告诉记者,无锡房地产市场最大的问题是结构性矛盾突出,即“中高端盘库存量大”,而这部分住宅去化周期相对较长。以滨湖区为例,数据显示,库存前50名中,85%套均面积在120平方米以上。业内人士分析指出,滨湖区一直是品牌房企和改善房源的“集聚地”,因此该区域主要的库存压力在于自限购后大户型房源积压,为了缓解库存压力,在楼市相对萎靡的2014年,该区域降价楼盘数量一度高达20个。

事实上,尽管无锡通常被房企列入投资二线城市,但从人均gdp、年均住房消化量和人口规模等数据来看,无锡要真正达到二线城市的标准还“够呛”。而很多外地房企不太熟悉当地市场,按照二线城市的标准做产品,比如在区域位置偏一些的地方造高档住宅,就产生一定的供需不匹配问题,从而进一步加剧楼市“过剩”的症状。

除了结构性矛盾突出外,“过剩”还有其他原因:一是前几年土地供应量过大,一些地区推地规模增加;二是大规模建设安置房,抑制了商品房价格上涨。而另一个支撑房地产市场需求的重要因素,是新增人口的导入,尤其是中高端人才导入不足,意味着要消化市场库存只能释放本地需求,而这将是一个漫长的过程。

尽管成交回升,库存量有所下降,但总体量仍然偏大,所以“以价换量”还是首选——房价短期内仍不会有太大上涨空间。

房产商抢地盛况不再,政府减少土地供应上半年楼市暖意洋洋,并在4月份成交均价首次突破八字头,锡房指数报告显示,目前房价均价已达7746元/平方米,令人不免期待下半年楼市表现。

然而,尽管从楼市新政以来无锡房价上涨的传闻就不绝于耳,纵观这半年楼市风云变幻,总体而言涨价楼盘始终是雷声大雨点小。对于房企而言,在市场库存压力之下,开发企业拿地不得不趋于谨慎,短期内加快去化库存仍是开发企业的首要目标。

二季度锡房指数报告显示,今年1-6月市区共计出让地块9幅国有建设用地使用权,成交总面积103.6万平方米,同比减少24.5%,成交金额24.79亿元,同比减少52.57%。除了大连万达集团一举拿下滨湖区南泉板块5幅地块外,难觅其他品牌房企的身影。由此也可以看出,尽管无锡楼市回暖信号明显,但土地市场依然冷淡,在高库存的压力之下,房企拿地意愿并不强烈。

同时,由于土地供过于求,政府从“有供有限”方面考虑,也会有意识地减少土地供应,控制土地源头。紧缩供应,消化存量,握紧土地闸门,成为库存高企城市的重点调整工作。据悉,接下来我市将重点推介地块53幅,较以往有一定程度的减少,短期来看房企抢地潮难再现。

无锡市住房保障和房产管理局有关负责人表示,在市场库存压力下,后期土地供应节奏仍将放缓。而由于上半年房地产新开工面积大幅下降等因素,后期商品房新增供应量出现快速增长的可能性不大,将保持现有节奏。

“下阶段将适当控制土地供应量,引导企业均衡供应;同时调整完善供应结构,并进一步完善调控政策,加大对合理购房需求的支持力度。”

库存首次下降以及土地供应急剧减小,上半年无锡楼市供大于求的格局有所缓解,而二套房首付降至2成等利好改善型房源政策陆续出台,改善型购房者观望情绪将回落,必定加速大户型房源去化。随着市场的稳步回暖,无锡库存逐渐下降将是不争事实,但必须看到,由于库存本身基数较大,去化之路依然任重道远,以价换量仍是各楼盘销售的整体态势,房价大幅上涨可能性较小,“稳”字依旧当头。

无锡招商网
无锡招商网
无锡招商网