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房价君宣布无锡下半年“无房可卖”

编辑: Emily 来源:房价点评网 2015-08-06 09:30:06

导读:根据现有各开发商公布的信息,2015年下半年共有54个项目开盘加推,总量和先前相比并不算多,去年下半年纯新入市的项目就有26个之多,使得无锡全市整体成交的活跃度达到峰值,今年明显回落。

预计新开盘的项目,能决定市场未来的供应体量和结构,也能预示成交的特点。

房价君近期对下半年开盘的项目做了个梳理,根据现有各开发商公布的信息,2015年下半年共有54个项目开盘加推,总量和先前相比并不算多,去年下半年纯新入市的项目就有26个之多,使得无锡全市整体成交的活跃度(成交项目数量和整体在售项目数量的比值)达到峰值,今年明显回落。从新推的产品来看,高层依然是主力产品,占比60%,高层和洋房、别墅混合物业占15%,纯别墅物业占到13%,还有少量公寓、商铺项目。而新项目,两级分化,一部分品牌地段都比较好,另一部分却迟迟开不出来;而在加推项目中,有一部分沉寂多年今年又重新上市,也相当于新盘。下面房价君就细数下这三类开盘项目的特点。

(一类)品牌地段优的新项目:万科润园、吉宝澜岸名邸、栖霞栖庭、太平洋城中城。

这几个项目的开发商实力都较强,万科是全中国的住宅开发的龙头企业,这点毫无疑问;吉宝是新加坡房企,07年就进驻无锡,具备充足的项目开发经验。栖霞拥有国企背景,在省会南京一直有不错的口碑,而太平洋城中城是由台湾太平洋集团开发的,其开发的商业综合体遍布全国各地,城中城就有较大体量的商业配套。而且,从地段看这些项目也都不错,万科润园就在南长街古运河之畔、吉宝澜岸铭邸紧邻长广溪湿地公园、栖霞栖庭位于价格天花板的蠡湖新城,加上万科和吉宝规划的都是低密度的高端住宅社区,未来售价应该都不低,整体均价也有望被这几个新上市项目抬高。

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(二类)开盘时间一再推迟的新项目:太湖瑞士花园、蠡湖瑞士花园、盛业城

这部分项目早在年初就说要开盘,但只见其对外公布开盘的时间一再的推迟。究其原因,主要是产品难竞争,这些项目在同区域内有诸多同质产品在售,比如蠡湖瑞士花园全部户型170平米以上,周边的路劲天御、蠡湖香樟园都有很多同类剩余房源,且品质口碑深入人心。另外,开发商品牌依然是无锡购房者很看重的因素,而这批项目都是首次进无锡,又未形成全国的知名度,在接受度上多少会受到影响。

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所以,这些项目想要在迎来开门红实在不易,刚上市就卖不好又有损形象,所以开盘时间只能一推再推。而这部分项目虽然作为开盘的新生力量,但对下半年市场很难形成较高的贡献度。

(三类)惊现很多沉寂已久的老面孔:复地源墅、蓝庭国际、龙湖九墅、蠡湖香榭、百乐时代广场。

房价君在下半年预计开盘的项目中发现一些2、3年未有动静的老项目,这些项目部分是因为产品线发生变化,复地源墅由先前的纯高层改卖现在的合院别墅,并进行了更名;龙湖九墅之前只卖洋房小高层,今年修正后新推高层产品。由于产品变化,这些楼盘需要重新寻找客群、定位价格。 另外部分项目前期产品销售速度本身就迟缓,后期虽然还有地块,但迟迟不上市,一直等待较好的市场时机。今年上半年市场回暖势头明显,二季度月均成交超60万方,开发商信心恢复,多数认为今年是销盘的好时机,因此选择今年推出自己的余房。

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全新上市项目数量锐减,品牌房企看准时机蓄势拿地。

新项目的上市量来源于先前成交的土地,2013年无锡住宅性质土地成交仅900万方,是无锡近十年来除2010年以外的最高值,当年成交的土地多数都在2014年上市,使得2014年迎来“新房集中上市潮”。但,没多久事态急转,2014年土地成交不足300万方,使得今年新上市项目数量锐减,多数还是早年成交的地块,且2015年土地成交依然未见起色,市场供应面正走向收缩,很多开发商也是看准了无锡此轮转机,蠢蠢欲动准备拿地,上月万科润园亮相就有相关管理人员透露将开启新一轮的拿地计划,并要遍布整个锡城所有区域,已经进驻的恒大、龙湖、华润等准备再无锡继续拿地,还未进驻的招商、金地对无锡市场也是已经进行了多轮的考察,准备出手。

无锡目前库存高企,但是由于二季度整体成交量较大,使得整体去化周期加快,目前库存20个月基本能去化。其实从近两年新上市项目的去化来看,开盘能超过50%去化的多数是些“产品主流”、“品牌一线”、“地段核心”的项目,因此,今年下半年,整体房价有望被几个中高端新盘小幅拉升,其余还是依靠原有项目加推余房,新盘总量收缩,去库存依然是年内主题。

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